2024-08-21 21:16:53
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球盟會體育杭州地下商業(yè)難出爆款？這才是真實現(xiàn)狀
球盟會體育杭州地下商業(yè)難出爆款？這才是真實現(xiàn)狀地下商業(yè)是城市商業(yè)成熟度的一個重要因素，是實現(xiàn)商業(yè)地產整合城市景觀和空間資源的需求。充分利用城市地下空間，填補商圈業(yè)態(tài)空白，在一個城市商業(yè)發(fā)展方面逐漸占據(jù)重要地位。
縱觀國內，地下商業(yè)的典型代表，廣州有時尚天河，北京有西單更新場，上海有蘇河灣萬象天地，南京有新街口時尚萊迪，成都有小體量代表的Regular源野。那作為商業(yè)準一線城市，杭州的地下商業(yè)做得如何呢？
據(jù)贏商網了解，杭州的純地下商業(yè)項目較少，多以購物中心地下商業(yè)空間為主。近期，贏商網探訪了湖濱銀泰in77、杭州大廈中央商場、砂之船（杭州）奧萊等項目，對其商業(yè)現(xiàn)狀進行分析。
湖濱銀泰in77位于杭州延安路，近杭州西湖景區(qū)，由A、B、C、D、E區(qū)組成，地下商業(yè)與地上相連，其中B區(qū)與龍翔橋地鐵站無縫相通。
贏商網實探，逛湖濱銀泰in77 地下商業(yè)各區(qū)相通，從龍翔橋地鐵站B口出來，動線呈直線，只要向前走，即可將所有區(qū)域全部逛完。
湖濱銀泰in77的地下商業(yè)設計了兩層，打造了美食街區(qū)、復古街區(qū)、潮流街區(qū)、Z時代街區(qū)等特色街區(qū)，引入特色業(yè)態(tài)，比如三坑文化，潮玩IP、萌寵業(yè)態(tài)等。
在湖濱銀泰in77B區(qū)B2層Z世代街區(qū)，可以看到潮流手辦、漢服、JK、洛麗塔、萌寵互動、日韓街頭餐飲、小賣部等諸多小眾文化業(yè)態(tài)聚集到一起，形成湖濱銀泰in77差異化的商業(yè)內容。
如E區(qū)的B1是復古街區(qū)，匯集各種新奇復古的服飾和首飾品牌，賦予市集特色，構建了沉浸式互動空間，深受年輕女孩群體的歡迎。
湖濱銀泰in77在地下商業(yè)也引入了如蕉內、好利來、chuu、樂高等眾多首店，還有懸空玻璃、獨角獸星空藝術館網紅打卡游逛點和定期的策展、IP活動等，與附近的旅游資源共同強化打卡屬性。
除了項目本身差異化的規(guī)劃，湖濱銀泰in77近西湖的地理位置占據(jù)著天然優(yōu)勢。今年五一期間，龍翔橋地鐵站單日客流超28萬，多次限流，湖濱銀泰in77因此客流上經常遇到疏散難題。
杭州大廈中央商場位于杭州市中心武林廣場地下，擁有與地面廣場融合的下沉廣場和景觀庭院空間，商業(yè)分布在地下兩層，體量約9萬方，屬于純地下商業(yè)體。
贏商網實探，武林廣場地鐵站D口可以無縫直達項目，可換乘1號線號線。項目占據(jù)黃金地段，作為老杭州市中心，聚集著浙江展覽館、武林廣場燈光秀的景點，近西湖文化廣場、武林門碼頭，交通十分便捷。
項目屬于開放式的街區(qū)，以露天花園為特色。中庭花園以自然造景，布點著市集攤位，散發(fā)休閑自由的氣氛。業(yè)態(tài)主要以連鎖型的餐飲為主，其次是生活休閑類，如舞蹈工作室、健身房、瑜伽館、理發(fā)店等。
近期，中央商場舉辦遨游太空航天藝術展，2000多方的體驗空間里設置了八大主題展區(qū)，帶來沉浸式的太空遨游體驗，吸引了不少家庭消費群體。
通過中央商場，可以連通杭州大廈、國大城市廣場、杭州百貨大樓、武林銀泰等杭州大型商場，共同構成了杭州武林商圈。
不過通往其他商業(yè)區(qū)域動線區(qū)還有一些空鋪，二沒有商業(yè)氛圍，消費氛圍不強；其次，商場在動線設計上比較復雜，出口設計不明顯，標識不顯眼，消費者身在其中，不知道如何走。
砂之船（杭州）奧萊位于杭州4號線市民中心站、錢江新城波浪文化城負一層，體量5.7萬方，集合OUTLETS廣場、特色美食、主題影院、兒童服飾區(qū)等，入駐國際國內知名零售品牌200多家。
贏商網實探看到，砂之船（杭州）奧萊的區(qū)位優(yōu)勢明顯，靠近錢塘江邊，位于城市陽臺以下，聚集著城音樂噴泉、燈光秀等旅游資源；位于杭州中心和錢江新城CBD，承載大量客流，并與來福士廣場無縫銜接，與杭州萬象城緊密相連。
砂之船（杭州）奧萊一共分為5個街區(qū)，涵蓋了時尚女裝、男裝、設計師款、戶外運動裝、內衣、鞋類、童裝等品牌，還有少量的連鎖型餐飲，具有鮮明的消費屬性，區(qū)別于大型購物中心，主打折扣消費休閑生活。另外，街區(qū)的動線四通八達，通往市民中心地鐵站至少有4個出入口，與地鐵的通達性較高。
由于整個街區(qū)屬于開放式，公共空間上做了戶外造景，街區(qū)中庭設置多處外擺區(qū)域，打造自然沉浸式的購物空間，充滿煙火氣。不過，由于年限較久，公共區(qū)域部分設施有些許老化。
綜合來看，杭州的地下商業(yè)與商業(yè)能級發(fā)展并不匹配，有特色的地下商業(yè)街區(qū)和具備強大商業(yè)輻射的項目還是太少，有些地下商業(yè)項目甚至爛尾多年。
前不久，作為純地下商業(yè)項目大型商業(yè)體慶春廣場爛尾10年，不幸落入法拍，起拍價9億，無人問津，慘遭流拍。
慶春廣場位于杭州老城區(qū)，建成于2002年7月，是杭州人休閑生活難忘的記憶地標。它的位置絕佳，北側是銀泰百貨，西側是杭州大廈501，廣場下方又貫穿地鐵2號線慶春廣場站，周邊大型居住社區(qū)眾多。
慶春廣場原計劃是向下開挖三層，欲打造“市中心首座獨立產權下沉式綜合體”，但直到現(xiàn)在也未完成工程。2022年，杭州慶春廣場項目建設單位宣告破產清算，廣場正式進入法拍程序。今年4月，第一次法拍流拍，沒有運營公司敢于接手。
地下商業(yè)的開發(fā)和運營難在哪里？據(jù)了解，地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上，后期運營難點在于與地上空間環(huán)境的整合上。
一位不愿具名的業(yè)內研究專家向贏商網表示，地下商業(yè)的主要問題在于與地上商業(yè)存在運營割裂，從而使空間可達性差、人流動線不通暢，商業(yè)空間和業(yè)態(tài)也沒法很好地銜接，直接影響經營狀況的好壞。另外，地下商業(yè)在引入業(yè)態(tài)上還要考慮坪效，差異化和特色品牌不一定能帶來客流和業(yè)績，需要綜合評判。
杭州的地下商業(yè)不發(fā)達與規(guī)劃理念的變化有關，部分地鐵站從設計階段到運營階段的職能變化，導致項目的客流和商業(yè)承載力出現(xiàn)不匹配。同時地上地下分階段開發(fā)、分主題運營的模式也導致業(yè)態(tài)的連貫性有較大提升空間。新加坡和日本的地下商業(yè)與地鐵連通性和一體化運營做得非常好，值得借鑒。
巧院·FUN生活主理人瀟郎認為，從商業(yè)分布格局特點來看，地下商業(yè)因相對閉塞、流通速度快更難留客，品牌級次相對較低，用戶特征及需求在于“短平快”，很多地下商業(yè)通常位于交通要塞的流通口，如地鐵、火車站等更容易些。對于這類商業(yè)體的運營重點在，一是考慮如何“留客”，二是考慮如何快速“服客”，三是聚焦核心用戶“鎖客”，從用戶需求的角度考慮滿足消費需求及商戶需求，并形成有效的互動，才能走得更遠。
隨著城市的擴容和新城的規(guī)劃，杭州涌現(xiàn)越來越多的新型地下商業(yè)，作為立體商業(yè)的一部分，地下商業(yè)也會成為未來商業(yè)發(fā)展趨勢?？紤]到區(qū)位、無縫銜接地鐵、地下交通通達性、商圈級別等因素，未來2年內杭州有哪些地下商業(yè)空間值得期待呢？
連堡豐城項目位于錢江新城二期區(qū)域，為總建筑面積33萬平方米的地下“隱形城市”。項目以地鐵9號線御道站、五堡站、六堡站、紅普南路站4個站為核心，以地下公共步行通道連通，形成集地下公共空間、地下基礎設施及地下交通設施于一體的地下綜合利用體系。
其中連堡豐城一期御五區(qū)間位于地鐵9號線御道站至五堡站區(qū)間，總建筑面積約17萬方。一期擬投入裝修使用的御道站以東205米區(qū)域，目前引入了桌游轟趴館、射箭運動館、VR體驗館等潮玩業(yè)態(tài)，同時布局了錢投·資產經營自有品牌鄰享便利店、量子美餐中式餐廳、空間展覽館、美物生活館等商業(yè)配套。
未來連堡豐城將打造集生活配套、藝術展示、潮玩體育類等綜合業(yè)態(tài)于一體的“地下大都會”，與地下空間銜接的地上引水河景觀帶會打造沿河景觀帶及31處獨棟小建筑的城市綜合綠道。二期工程預計規(guī)模達16.69萬平方米，市錢投集團謀劃了國際交流中心和國際社區(qū)兩個大項目。
信達中心丨杭州壹號院由住宅、商業(yè)、辦公、公寓等業(yè)態(tài)組成，總建筑面積近百萬方，位于城市新中心奧體核心板塊，承接錢江世紀城CBD 和濱江區(qū)府，在“西湖時代”到“擁江發(fā)展”時代中占據(jù)重要位置。
其中杭州壹號院0102地塊地下商業(yè)部分，體量近萬方，聚焦城市新中產與財智高知辦公球盟會官方網站，定位生活美學社交公園，以展現(xiàn)美好生活方式的策展型商業(yè)籌備運營。
該項目在商業(yè)空間上構建“生活方式圈”，探索精致社群體驗，強化與消費群體的情感鏈接。其中業(yè)態(tài)擬以藝術、家居、時尚、社交、戶外生活、精致配套為主，在室內多功能商業(yè)策展空間+室外廣場打造豐富的日常與社群活動，展現(xiàn)多彩的社區(qū)活力。
杭州壹號院0102商業(yè)地塊通過地下系統(tǒng)，不僅無縫銜接地鐵，還貫通奧體博覽城主體育場、訓練中心、博覽中心等設施，匯聚奧體博覽城地下大商圈，同時承接居住區(qū)客群、地鐵通勤客流和奧體的客流。依托大型綜合體和奧體板塊的優(yōu)勢，項目未來有很大的潛力。
德信中心位于杭州上城區(qū)明月橋路與和興路交叉口，集合了體驗式商業(yè)街區(qū)、高端住宅和甲級智慧辦公，項目總體量為25萬m2，其中體驗式商業(yè)街區(qū)體量為5萬m2，與彭埠地鐵站無縫對接。
項目設計靈感來源于南宋御街二十三坊，打造城東板塊稀缺的坊巷式商業(yè)街區(qū)。以舒展起伏的人字坡屋頂、流線型退臺步行街，曲折的魚骨狀坊巷，四大主題空間溯源西湖、西溪、錢塘與運河。
項目由地上多棟中式建筑群及地下兩層主題商業(yè)區(qū)構成，打造24小時的沉浸式多元場景體驗，定位“里巷%自在濃度”，集結必吃榜黑珍珠餐廳、米其林餐廳、網紅社交品牌、朋克養(yǎng)生基地、極限運動工廠等眾多體驗型新銳品牌。尤其在地下兩層聚焦年輕態(tài)品牌，規(guī)劃以美食和娛樂為主的“悠享歡聚派”和互娛體驗的“摩登潮聚地”。
項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，地下商業(yè)可直達彭埠地鐵站，未來將與火車東站打通天臺走廊和地下通道，可同時承接東站樞紐客流、換乘地鐵通勤客流及周邊高密度中高端的居住人群和寫字樓辦公客群。
不久之后，德信中心將與杭州之翼、環(huán)翼城共同組成約50萬方德信商業(yè)集合體，構建城東新城生活商圈。
